SALA CONSTITUCIONAL. CAMBIO DE CRITERIO.La "Oopción de Compra-Venta" "NO" deberá considerarse una verdadera venta pura y simple, a pesar de encontrarse presentes los elementos del contrato: consentimiento, precio y objeto
MÁXIMA.- la
Sala de Casación Civil asimila los contratos preliminares de
compraventa o promesas bilaterales de
compraventa con el contrato definitivo, desconoce lo relativo a la formación
progresiva del contrato, negándoles su autonomía conceptual, contrariando el
propósito buscado por las partes al celebrar dichos contratos, violentando así
el principio de la autonomía contractual, al considerar que la promesa
bilateral de compraventa equivale a la venta definitiva porque el inmueble y el
precio establecidos en el contrato preliminar se encuentran determinados, como
si en Venezuela existiera un artículo similar al artículo 1.589 del Código
Napoleónico de 1804, que introdujo la norma que equiparaba la promesa de venta
con la venta definitiva. (Ver el criterio contrario más reciente de la Sala de Casación Civil)
MÁXIMA.- El contrato de opción
aunque es firme, es un contrato que puede conducir, pero no necesariamente, a
la conclusión de un contrato ya sea de venta, permuta, arrendamiento o
cualquier otro nominado o innominado, por cuanto tiende a la formación del
contrato, que puede formarse o no (contrato eventual), de ejercerse la opción.
MÁXIMA.- Todo juez de la
República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos,
términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los
contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza,
independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las
partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo
de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato
realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de
Procedimiento Civil.
OBITER
DICTUM
Con ocasión de la controversia que se ha generado respecto de la
naturaleza del contrato de opción de compraventa, esta Sala considera necesario
realizar las siguientes precisiones:
Según la doctrina actual de la Sala de Casación Civil, cuando en
el contrato de opción de compraventa se encuentran presentes los elementos
de consentimiento, precio y objeto, ello equivale a un contrato de compraventa.
No obstante, esta Sala observa que de ser así, quedaría excluido este tipo de
contratos del mundo jurídico al considerarse a todos como contratos de
compraventa, ya que en todos los contratos de opción de compraventa se
establece un objeto en el cual se promete a futuro un bien en venta, a cambio
de un precio, al cumplirse ciertas condiciones, para lo cual las partes
expresan su voluntad o consentimiento.
De esta manera, se observa cómo se confunde lo que son los contratos
preliminares con los contratos de promesa, los cuales son diferentes y sólo uno
de ellos se refiere a lo que conocemos como contrato de opción a compraventa,
por lo que la Sala aclarará la estructura y función de cada una de estas
figuras, lo cual ya había empezado a realizar en la sentencia N°
1653/20.11.2013.
1. En primer lugar, debemos tomar en consideración que el
contrato preliminar, es aquel que tiene por objeto la obligación de las
partes, ya sea de una de ellas o ambas, de cooperar para la celebración de un
contrato futuro especificado en el preliminar, generando en cabeza de los
intervinientes la obligación de prestar el consentimiento (obligación de
hacer), en un segundo momento o tiempo para la conclusión de un contrato
definitivo que las partes no pueden o no desean aún concluir. Este contrato
puede ser: a) unilateral o b) bilateral (Lupini, Luciano; La
responsabilidad precontractual en el derecho comparado moderno y en Venezuela;
Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2011, pp. 163-168).
En nuestro Código Civil, no existe expresa mención de esta figura
jurídica, ya que se refiere a un contrato atípico o innominado, diferenciándose
de los tratos previos o tratativas (que no obligan contractualmente), de la
minuta, de las cartas de intención y de las ventas a término o condicionales.
Esta modalidad de contratos se produce en razón del principio de la autonomía
contractual y tienen cabida dentro de la teoría general del contrato (Lupini,
Luciano; Derecho de las obligaciones en el nuevo milenio; Segunda
Edición, Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2007, p. 142).
Este tipo de contratos crea un vínculo generador de efectos jurídicos
que se inserta en el proceso de formación del contrato definitivo que se debe
celebrar, teniendo un efecto instrumental, que consiste en generar
la obligación de prestar el consentimiento para suscribir un contrato futuro y
no un efecto sustancial, como sería el que produce el contrato definitivo. Por
ello, también se les llama pactum de contrahendo o pactum
de ineundo contractu, pudiendo ser estos contratos preliminares, como antes
se señaló, unilaterales o bilaterales, teniendo cada uno de ellos efectos
distintos, aunque ambos son negocios jurídicos bilaterales, cosa distinta a que
el contrato sea bilateral o no.
Así, en el contrato preliminar bilateral se obligan ambas partes y en el
unilateral sólo una de ellas a prestar su consentimiento y suscribir el
contrato definitivo (obligación de hacer) en un futuro. En el primero hace
falta el mutuo disenso para liberarse de la obligación, en el segundo basta con
que el beneficiario de la obligación, renuncie a ejercer su derecho o a
exigir el cumplimiento del contrato preliminar. Cabe resaltar que estos
contratos preliminares pueden preceder, a su vez, una amplia gama de contratos
típicos o atípicos, nominados o innominados (Lupini, Luciano; Estudios
de Derecho Privado; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2010, pp.
189-195).
En Venezuela, tenemos un artículo similar al artículo 2.932 del Código
Civil italiano de 1942, que es el artículo 531 del Código de Procedimiento
Civil venezolano, que reconoce la autonomía conceptual de la categoría de los
contratos preliminares, el cual establece:
“Si la parte que resulte
obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y
siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia
producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que
tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la
constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá
estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su
prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.”
La utilidad de este tipo de contratos en el caso de la compraventa, es
evitar asumir las consecuencias de la suscripción de un contrato definitivo que
surta efectos traslativos de la propiedad (efectos reales) de manera inmediata,
sin tener que pagar el precio o hacer la tradición de la cosa (titulus – modus
adquirendi), ejerciendo el principio consensual establecido en el artículo
1.161 del Código Civil. Esto permite que las partes que se encuentran a la
espera de la verificación de una situación futura e incierta, o que desean
posteriormente definir mejor las condiciones y cláusulas del contrato
definitivo, finalizando la negociación en un segundo momento, incluso sirve
para asegurarse una ventaja negocial, mediante un contrato preliminar
unilateral, frente a una posible variación del precio del inmueble que pueda
ser sustancial.
Si una parte pide el cumplimiento forzoso del contrato
preliminar y ello no está excluido por el contrato, la otra deberá sufrir la
concreción del efecto jurídico cuya realización no puede impedir que se
produzca.
El poder de emitir una sentencia que permita sustituir u obviar la
manifestación de voluntad del obligado en el contrato preliminar debe ser
concedido expresamente por la ley. Es por ello que no cabe concebir ejecución
forzosa en especie de una obligación de hacer infungible, sin norma que conciba
un mecanismo de este tipo. En razón de esto, se debe distinguir entre los
contratos preliminares en general, de los contratos o pactos de opción.
La autonomía y especificidad del contrato definitivo, se traduce
en que éste tiene un contenido divergente con relación al contrato preliminar,
tanto en los elementos, como desde el perfil funcional. El contrato final que
se firma como consecuencia del preliminar, tiene dos aspectos: 1) se trata de
un negocio que se celebra en cumplimiento de una obligación previa y 2) las
obligaciones derivadas de este negocio jurídico pueden extinguirse por
novación, remisión u otras figuras extintivas. Como acto debido o negocio
vinculado, el contrato prometido que exceda de los términos del preliminar
podría dar lugar a diversas acciones jurídicas. Como negocio autónomo y de
efectos realmente sustanciales, el definitivo supera al preliminar y puede
regular las relaciones de las partes de la forma que éstas consideren más
oportuno, aún de manera distinta a la originalmente contemplada.
El contrato preliminar (en general) de compraventa de inmuebles se
caracteriza porque para el momento de su estipulación, se aceleran algunos
efectos del contrato definitivo, como la anticipación de buena parte del precio
o la inmediata ocupación del inmueble por parte del promitente comprador, lo
cual difiere de la venta de la cosa futura, teniendo como elemento principal la
volición de las partes. En el contrato de cosa futura, las partes se obligan en
forma inmediata y definitiva a pagar el precio y la otra a transferir la
propiedad de la cosa, quedando el efecto traslativo diferido para el momento de
la construcción del bien. En cambio en el preliminar, se requiere siempre de
otra manifestación de voluntad para que ocurra el efecto traslativo. Así, los
acuerdos relativos a la anticipación de efectos del contrato de compraventa
generan obligaciones derivadas del preliminar, sin que por ello se trate de la
compraventa definitiva.
Los contratos preparatorios en general, se distinguen de los tratos
previos o tratativas, en cuanto a que éstas últimas no vinculan a las partes,
salvo el caso de ruptura abusiva, que podría dar lugar a la resarcibilidad del
daño a favor del contratante inocente que confió de buena fe en la seriedad de
la negociación. En efecto, aún en la fase precontractual las personas que están
negociando se encuentran obligadas a obrar conforme a los parámetros de la
buena fe en sentido objetivo, entendida como regla de conducta y como
principio general del derecho (En tal sentido: Lupini, Luciano, La
responsabilidad precontractual en el derecho Comparado moderno y en
Venezuela, Caracas, 2014, pp. 201-219).
El contrato preliminar es un verdadero contrato, que puede venir, a su
vez, precedido de tratativas. Se diferencia también de los acuerdos parciales,
de las minutas de contrato y de las cartas de intención, figuras que se
insertan en la formación progresiva del contrato, pero que carecen de carácter
contractual preliminar y, por ende, no procede la ejecución forzosa de éstas
En el contrato preliminar unilateral ambas partes sí pueden poner fin al
contrato antes de la fecha establecida para el cumplimiento de la obligación
establecida, sin que se dé como un hecho que se convierte en el contrato
definitivo con la aceptación del oferido o beneficiario, procediéndose a pagar
lo establecido en la cláusula penal, a diferencia de la promesa unilateral o
contrato de opción de compra venta en la cual sí se da por constituido el
contrato definitivo automáticamente, al cumplirse determinados eventos, tal
como se explicará más adelante.
Sentadas estas premisas, cabe diferenciar el contrato preliminar
de otras figuras jurídicas que mencionaremos a continuación:
A. Así resulta la
diferencia entre oferta firme con plazo y el contrato preliminar. El primero es
un negocio jurídico unilateral, irrevocable y recepticio (1.137 del Código
Civil), aunque cuando se trata de una oferta simple sí se puede revocar, pero
si la revocatoria ocurre en forma abusiva, el oferido que haya obrado de buena
fe puede pedir el resarcimiento de los daños y perjuicios que haya
sufrido. En el segundo el negocio preliminar siempre es un negocio jurídico
bilateral perfecto que celebran dos o más personas, aunque se trate de contratos
preliminares unilaterales.
B. En cuanto a las
diferencias entre el contrato preliminar y el pacto de prelación, se observa
que este último no obliga al promitente propietario a vender al beneficiario
del pacto, no lo vincula, salvo en los casos que decida venderle a un tercero,
ya que de ser éste el caso, el promitente debe dar preferencia al beneficiario
del pacto. El pacto de prelación no es un contrato preliminar unilateral
condicionado y por ello no procede la ejecución forzosa, se trata de un contrato
autónomo atípico, a través del cual el promitente asume la obligación de
preferir, en paridad de condiciones, al beneficiario del pacto, en caso de que
decida vender el bien objeto del pacto, pero no obliga a estipular el contrato
de compraventa.
C. El contrato preliminar
de compraventa tampoco es una venta obligatoria o de efectos obligatorios, ya
que esta última es un contrato definitivo, que contiene la expresión de
voluntad de dar (obligación de dar), de allí que el efecto traslativo de la
propiedad no está supeditado a una posterior declaración de voluntad negocial,
sino a la verificación de un evento posterior, que al acontecer produce
automáticamente el efecto real de transferencia de la propiedad; es un contrato
de estructura unitaria y los efectos obligatorios y reales emanan de un solo
contrato.
D. El contrato preliminar
está incluido en los contratos preparatorios al igual que el contrato
normativo, pero este último, contempla parte de las cláusulas de los futuros
contratos, de forma homogénea, que han de ser establecidos por los mismos
sujetos que suscribieron el contrato normativo, inclusive con terceros,
limitándose a obligar a las partes. En caso de celebrar los contratos futuros e
individuales, a atenerse al esquema previamente establecido y en las materias
reguladas, pero sin obligar a celebrar un contrato futuro. El contrato
preliminar obliga a celebrar el contrato definitivo al que se refiere.
2. Otro tipo de contrato son las opciones o promesas
unilaterales de venta o de compra, en las que para que sean
equiparables a la venta, se requiere que exista un consentimiento recíproco
(distintas a las promesas bilaterales de compraventa que son los contratos
preliminares bilaterales de compraventa, sobre lo que se precisará más
adelante).
En las promesas unilaterales u opciones, éstas
contienen la expresión del consentimiento de las partes, porque se trata de
negocios jurídicos bilaterales, pero quedando una sola obligada de manera
irrevocable, porque el contrato final (como el de venta) se forma con la
aceptación de la promesa, la cual es conocida como ejercicio de la opción por
parte del beneficiario de la promesa, con lo cual esa promesa se convierte
en contrato firme y definitivo. Cuando se ejerce la opción o se
acepta la oferta a través de otra manifestación de voluntad, se producen los
efectos del contrato definitivo, que en los casos de oferta de venta del bien,
es la venta del mismo. Por lo tanto, el consentimiento originario otorgado en
cuanto a la cosa y el precio, no implica el acuerdo en cuanto a la formación
del contrato definitivo, ya que ese consentimiento recíproco sobre el contrato
definitivo existe o coexiste cuando el optante decide ejercer la opción de
compraventa. Por ello, la promesa unilateral nunca puede equipararse a la
compraventa, mientras la opción no se ejerza, ya que son dos contratos
distintos y con características propias. Sólo cuando se ejerce la opción, se
forma el contrato de compraventa en un momento posterior y por medio de la
celebración de otro acto o a través de la demanda judicial de cumplimiento de
contrato, para que se otorgue el correspondiente documento contentivo del
negocio ya perfeccionado, por lo que el contrato de compraventa nunca existirá
si el beneficiario de la promesa u opción no la ejerce, al tratarse de un
derecho potestativo.
El promitente al obligarse no puede retractarse, ya que la manifestación
de su voluntad en este tipo de contratos es irrevocable, salvo que
contractualmente se establezca una cláusula que lo establezca. El obligado
no puede retractarse de su voluntad o eximirse unilateralmente de la
obligación, salvo que el beneficiario renuncie a ejercer la opción.
Por lo tanto, la promesa es un verdadero contrato que consagra a favor
del beneficiario de la opción (optante u oferido) un derecho potestativo que
consiste en la facultad de adquirir la cosa por efecto de su única
manifestación unilateral de voluntad de manera posterior, a través del
ejercicio de la opción. No es condición potestativa porque la obligación
sería nula ex art. 1202 Código Civil, se trata de un derecho potestativo que le
confiere el contrato de opción al beneficiario de la oferta irrevocable en él
contenida. Los efectos sustantivos que se dan, están en el que no se producen
efectos reales, ni traslativos de propiedad, solamente se da al beneficiario el
derecho de aceptar la oferta contenida en el contrato (por ello es un contrato
de opción de compraventa, pero la opción es sólo a favor del beneficiario no
del promitente), derecho que puede ser cedido, salvo acuerdo en
contrario, obligando al cesionario a pagar la indemnidad de
inmovilización, si ésta existe, o a reembolsar al beneficiario cedente, el
premio ya pagado por éste, además de las ventajas o precio de la cesión.
En otras palabras, la promesa unilateral de venta o de compra u opción
de compraventa, hace surgir en cabeza del beneficiario un derecho potestativo
que consiste en la facultad de perfeccionar el contrato, a través de la
aceptación de la oferta irrevocable hecha por el promitente, dentro del plazo
de la opción, con lo que no se produce un derecho de crédito que permita
obligar al promitente a celebrar un contrato futuro, como si existiera
una obligación de hacer a cargo del promitente de celebrar dicho contrato. En
todo caso podría entenderse como una obligación de no hacer por parte del
promitente, en cuanto a abstenerse de impedir el perfeccionamiento del contrato
al cual alude la promesa o pacto de opción.
En este sentido, este tipo de contrato se perfecciona en el momento en
que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto
traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la
voluntad del optante y haya cumplido a su vez con sus obligaciones en los
términos establecidos. Por ello, no se requiere que el beneficiario pida la
ejecución forzosa en especie mediante una demanda que procure el cumplimiento
de contratar, que perfeccionaría la compraventa, sino que ya la venta se ha
perfeccionado y sólo necesita pedir el cumplimiento de las obligaciones del
contrato ya perfeccionado. Solamente cuando el promitente se niegue a suscribir
el instrumento en el cual ha de constar el contrato formado, hará falta la
sentencia que documente el negocio jurídico, tratándose de una sentencia
declarativa que constata que el contrato ya se perfeccionó y no se
condena al promitente a contratar.
El premio que se establece en la promesa unilateral, no son las arras
que se colocan en el contrato preliminar, ni el precio del bien, por ello no
cabe pactar arras, ya que se trata de una promesa unilateral en la que sólo una
parte se obliga a vender, y si se estableciera, el oferido estaría casi
obligado a aceptar la oferta para evitar la pérdida patrimonial, con lo cual
renunciaría a su libertad de aceptar o no la misma, lo cual sería contrario a
la naturaleza misma del contrato.
3. Las llamadas promesas bilaterales o sinalagmáticas,
son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra
a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta. Si no contiene ya la
expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir en ese
acto la compraventa, ellas equivalen a los contratos preliminares bilaterales
de compraventa.
La cesión de promesa bilateral de compraventa, es una verdadera cesión
de contrato, a diferencia del caso anterior, aunque podría darse una
sustitución en donde el beneficiario de la promesa puede designar a otra
persona como beneficiario, en sustitución suya, frente al promitente y cumplir
con la contraprestación pactada.
En las promesas bilaterales de compraventa la ejecución forzosa de la
obligación (que es de hacer) es en especie, la cual consiste en otorgar y
firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar.
Por otra parte, en el pacto de opción, negocio bilateral, se
acuerda la irrevocabilidad de la declaración de una de las partes con relación
a un futuro contrato que se formará con la simple aceptación de la otra, la
cual es libre, de aceptar o no dicha declaración dentro de un plazo. Como se
indicó antes, el contrato de opción equivale a la promesa unilateral de venta
de los franceses, pero no es un contrato preliminar unilateral. El contrato de
opción no genera propiamente una obligación de hacer a cargo del promitente y
el optante no tiene la necesidad de obligarlo a prestar su consentimiento para
la formación del contrato futuro, porque le basta con expresar su aceptación y
ejercer la opción para que se repute formado el contrato. Por ello se debe
diferenciar el pacto de opción del contrato preliminar unilateral.
4. Vistas las anteriores
distinciones, es por lo que se debe diferenciar entre la solución de los casos
que versan sobre la negativa de escriturar o documentar un negocio jurídico ya
perfeccionado, en donde la sentencia que suple el título es declarativa
(promesa unilateral o pacto de opción), con los que se refieren a la obligación
de concluir un contrato futuro, que alude a una obligación de hacer que
consiste en expresar el consentimiento para la formación del contrato
definitivo (contratos preliminares). Se debe tener claro que dentro de una
prestación de hacer, puede quedar englobada la celebración de un contrato
futuro distinto al contrato del cual dimana dicha obligación de hacer. Estos
contratos se pueden realizar aunque no estén expresamente regulados por el
Código Civil, ya que las partes son libres de determinar y darle contenido a
sus intereses como mejor les convenga, por el principio de autonomía de la voluntad,
siendo un contrato innominado que está reconocido en el artículo 1.140 del
Código Civil. Así, este contrato tiene por objeto un contrato futuro de
contenido variable e indeterminado a priori, por cuanto su
contenido se especifica caso por caso, por lo que se adapta o puede preceder a
cualquier contrato (el “definitivo”, que tendrá un efecto extintivo de la
obligación de contraer y constitutivo de sus efectos normales).
El artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, establece una
sentencia de condena (aplicable a los contratos preliminares), ya que atribuye
al juez el poder de condenar a la prestación del consentimiento a la parte que
haya omitido la declaración prometida, con la consecuencia de que en caso que
la parte perdidosa no cumpla voluntariamente la decisión, la declaración se
tiene como emitida, siendo una ejecución forzosa en especie y el juez en su
fallo sustituye la voluntad no expresada. Sobre todo, porque se contempla un
lapso no menor de tres días ni mayor de diez para que el deudor efectúe el
cumplimiento voluntario (artículo 524 del Código de Procedimiento Civil). En
cambio la sentencia constitutiva produce directamente los efectos del contrato
no concluido sin sustituir la voluntad del renuente, sino que la obvia, al
producir las consecuencias y efectos directamente (como el caso italiano con su
artículo 2.932 del Código Civil).
En nuestro país no se ha establecido la obligación de registrar un
contrato preliminar de compraventa, por existir en la materia el principio de
la libertad de las formas y para no privar a las partes de contar con un
instrumento flexible, menos formal, para regular sus intereses en un momento en
el cual aún no tienen seguridad o certeza sobre si se desean concretar los
efectos definitivos de un contrato de compraventa, máxime cuando el artículo
531 del Código Adjetivo establece que “…la sentencia sólo producirá
efectos [contrato no cumplido] si la parte que ha propuesto la
demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica
en los autos” (corchetes de esta Sala). De allí que, si el comprador no ha
pagado el precio, mal puede pretender que el contrato preliminar sea
equiparable a una venta.
Pero en el caso de la opción, sí se había contemplado en el artículo 43
de la Ley de Registro Público y del Notariado de 2001, la obligación de
registrar “los contratos de opción para adquirir derechos sobre inmuebles”.
Esta obligación fue eliminada en la ley del 22 de diciembre de 2006, Gaceta
Oficial Extraordinario N° 5.833 (numeral 2 del artículo 93) y que se mantiene
con el vigente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Registros y del
Notariado, publicado en la Gaceta Oficial N° 6.156 Extraordinaria del 19 de
noviembre de 2014, en su artículo 92 numeral 2. Efectivamente, si se considerara
que el pacto de opción no es un contrato traslativo de propiedad (hasta que no
se ejerza la opción o promesa unilateral), no tenía sentido y era un error que
se estableciera el registro. Aún así, se colocaba expresamente la base
imponible del impuesto a pagar para el caso de registro de opciones de
compraventa. Por lo tanto, si se concibe como una “obligación de registrar” a
los contratos preliminares de compraventa con ello se entrabaría el tráfico
comercial y se perdería la flexibilidad del documento preliminar.
En cambio, cuando se celebra un verdadero contrato de compraventa con
todos sus elementos, por documento privado, aunque las partes lo denominen
impropiamente como promesa o compromiso, si solamente se difiere la
obligación de escriturar o registrar el documento para un momento posterior, y
una de las partes se niega a firmar en el momento de la protocolización, la
otra puede demandar el reconocimiento de la existencia del negocio jurídico
celebrado entre las partes y la renuencia del deudor puede ser suplida mediante
un fallo que declare la existencia y cuya protocolización de la sentencia surte
los mismos efectos del negocio no escriturado (Corte de Casación de 27 de
julio de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Julio a septiembre), N°
9, Volumen II, Caracas, páginas 53 a 63] y Sala de Casación Civil, Mercantil y
del Trabajo del 1 de diciembre de 1965 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1965
(Octubre a Diciembre), N° 50, Caracas 1967, páginas 572 a 584]), siendo un
fallo mero declarativo, lo cual también es aplicable cuando el acreedor
hipotecario se niega a otorgar el correspondiente documento de cancelación del
gravamen, una vez extinguida la obligación garantizada (Corte de Casación del
24 de mayo de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Abril a Junio), N°
8, Volumen II, Caracas, páginas 58 a 77]). Igual ocurre con la promesa
unilateral de venta u opción de compraventa, en caso de que el promitente
obligado no cumpla con su obligación de reconocer el negocio jurídico ya perfeccionado.
La diferencia de la promesa bilateral de compraventa, con el contrato de
opción propiamente dicho (promesa unilateral), está en que el segundo se debe
reputar perfeccionado en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y
tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como
consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante, por lo que el
beneficiario de una promesa u opción no necesita pedir la ejecución forzosa en
especie a través de una demanda que procure el cumplimiento de una obligación
de contratar que perfeccione la compraventa, sino que ya la venta está
perfeccionada y sólo debe pedir el cumplimiento de las obligaciones del
contrato, como lo es la tradición de la cosa. En cambio en el contrato de promesa
bilateral de compraventa cuando haya negativa de alguna de las partes de
suscribir el documento definitivo, será necesaria una sentencia de
condena que constituirá el negocio jurídico perfeccionado.
Por otra parte, no se podrá intentar la acción de cumplimiento cuando el
objeto del contrato preliminar sea un bien determinado, que haya perecido
después de la celebración del contrato preliminar de compraventa. También
quedan excluidos los casos en que no estén suficientemente determinados los
elementos esenciales del contrato futuro, en el preliminar, por lo que de darse
un incumplimiento, procedería únicamente el resarcimiento de daños y
perjuicios.
En conclusión, ante el incumplimiento de la obligación de contratar
derivada de un contrato preliminar procede la acción de cumplimiento de
contrato y si la parte que ha sido condenada a ello, no otorga la escritura, la
sentencia suple su manifestación de voluntad por mandato de la norma. Ello,
siempre y cuando la ejecución en especie no esté excluida por el
contrato.
El recurso a la ejecución específica puede ser impedido por las partes
convencionalmente, en virtud del poder de autoregulación de sus intereses
negociales según el principio de la autonomía de la voluntad, por lo que la
inclusión de una cláusula penal en el contrato preliminar, no significa por sí
sola, que queda excluida esta opción, ya que la inclusión de una regulación
convencional de los daños, no basta para impedir el ejercicio de esta acción
judicial, siendo necesaria una manifestación univoca de voluntad en este
sentido. Así que cuando esté excluido el recurso a la ejecución forzosa en las
cláusulas contractuales del contrato preliminar bilateral de compraventa, ante
el incumplimiento de una de las partes sólo queda a la otra la demanda de
resarcimiento por daños y perjuicios, que se suele regular convencionalmente
con la cláusula penal. De esta manera cabría pensar que hay dos clases de
contratos preliminares bilaterales, aquellos que admiten la ejecución forzosa y
los que no.
En la promesa bilateral de compraventa, la posibilidad de intentar la
acción resolutoria del contrato en caso de incumplimiento de la obligación de
una de las partes es viable.
Por otra parte, para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la
constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante. En
el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la
demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la prestación no es un
presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la misma puede
realizarse durante el transcurso del juicio, así como en el caso del
cumplimiento. Cuando el actor sea el promitente comprador y el contrato
preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la
celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de
que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la
prestación contractual por parte del comprador-oferido.
En este sentido, cuando la Sala de Casación Civil asimila los contratos preliminares
de compraventa o promesas bilaterales de compraventa con el contrato
definitivo, desconoce lo relativo a la formación progresiva del contrato,
negándoles su autonomía conceptual, contrariando el propósito buscado por las
partes al celebrar dichos contratos, violentando así el principio de la
autonomía contractual, al considerar que la promesa bilateral de compraventa
equivale a la venta definitiva porque el inmueble y el precio establecidos en
el contrato preliminar se encuentran determinados, como si en Venezuela
existiera un artículo similar al artículo 1.589 del Código Napoleónico de 1804,
que introdujo la norma que equiparaba la promesa de venta con la venta
definitiva.
Asimismo, tampoco se comparte la consideración según la cual se considera
que como contrapartida del sacrificio que hace el promitente (oferente) de
mantener la irrevocabilidad de la oferta por un tiempo, en contraprestación de
un premio (el precio) de la opción, se está en presencia de un contrato
bilateral y sinalagmático, lo cual tiene efecto en relación a las solemnidades
y pruebas. El hecho de que exista un premio (valor de la oportunidad) para el
promitente, no significa que se trate de un contrato bilateral, sino que sigue
siendo unilateral ya que las obligaciones del promitente y el beneficiario no
son recíprocas o correspectivas, pasando únicamente a ser sinalagmático el
contrato cuando el premio de la opción resulte muy elevado en relación al
precio acordado. Ante esto se deben tomar en cuenta los elementos esenciales y
accesorios del contrato para poder determinar cuándo se perfecciona el mismo.
El contrato de opción de compraventa es la promesa unilateral de venta o
compra de los franceses establecido en sus artículos 106-1, 106-2 y 106-3 de su
Código Civil, equivalente al pacto de opción de los italianos establecido en el
artículo 1.331 del Código Civil Italiano (que no es el contrato preliminar acá
estudiado). De allí que no pertenece al campo de los contratos preliminares que
requieren una nueva manifestación de voluntad de todas las partes que
intervienen para poder ser definitivo, sino de los contratos ya concluidos
(definitivos en sentido amplio), ya que su perfeccionamiento depende única y
exclusivamente del optante quien recibe una oferta irrevocable hecha por el
promitente, por un cierto tiempo, para celebrar un ulterior contrato, sujeto a
la aceptación o no de la oferta de manera libre (Rodríguez, Mauricio; El
contrato de opción; Segunda Edición, Livrosca, 1998, pp. 49-74).
El contrato de opción aunque es firme, es un contrato que puede
conducir, pero no necesariamente, a la conclusión de un contrato ya sea de
venta, permuta, arrendamiento o cualquier otro nominado o innominado, por
cuanto tiende a la formación del contrato, que puede formarse o no (contrato eventual),
de ejercerse la opción.
En razón de lo anterior, es que todo juez de la República, debe revisar
y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y
condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su
conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la
denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata
de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer
los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de
conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
Esta Sala Constitucional ordena remitir copia certificada del presente
fallo a todos los presidentes de los distintos circuitos judiciales del país
para que se haga extensivo su conocimiento en todos los tribunales de la
República y su publicación en la página web del Tribunal Supremo de
Justicia. Así se decide.
DECISIÓN
Por las razones que antes fueron expuestas, esta Sala Constitucional del
Tribunal Supremo de Justicia, administrando justicia en nombre de la República
y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: HA
LUGAR la solicitud de revisión interpuesta por PANADERÍA LA CESTA DE LOS PANES, C.A., de la
sentencia dictada el 16 de marzo de 2011, por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del
Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de
Caracas.
SEGUNDO: Se ANULA el fallo objeto de revisión.
TERCERO: Se ORDENA al tribunal
de primera instancia que resulte competente por distribución, dictar nueva
sentencia aplicando los criterios vigentes para el momento de la interposición
de la demanda.
CUARTO: Se ORDENA remitir copia certificada del presente fallo
a todos los presidentes de los distintos circuitos judiciales del país para que
se haga extensivo su conocimiento en todos los tribunales de la República y su
publicación en la página web del Tribunal Supremo de Justicia.
Publíquese y regístrese. Cúmplase con lo ordenado.
Dada, firmada y sellada en el Salón de Sesiones de la Sala
Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los 20 días del
mes de julio de dos mil quince (2015). Años: 205º de la Independencia y 156º de
la Federación.
La Presidenta,
GLADYS MARÍA GUTIÉRREZ
ALVARADO
El Vicepresidente,
ARCADIO DELGADO ROSALES
Los Magistrados,
FRANCISCO
ANTONIO CARRASQUERO LÓPEZ
LUISA
ESTELLA MORALES LAMUÑO
MARCOS TULIO
DUGARTE PADRÓN
Ponente
CARMEN ZULETA DE MERCHÁN
JUAN JOSÉ
MENDOZA JOVER
El Secretario,
JOSÉ
LEONARDO REQUENA CABELLO
Exp. N°
14-0662
MTDP/
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